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La provvigione del mediatore immobiliare sulla compravendita della casa: in che cosa consiste, quando scatta, a quanto ammonta

By Marzo 1, 2021 No Comments

Quando si decide di vendere o acquistare una casa tramite un’agenzia immobiliare è bene per prima cosa assicurarsi che il referente sia regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, come previsto dalla legge 39/1989, e ancor meglio se è aderente a un’associazione di categoria che ne garantisce la professionalità (per esempio FIMAA, FIAIP). Solo in questo caso sarete certi che la prestazione non è abusiva e che il mediatore ha realmente diritto al compenso per la sua attività di mediazione.

La provvigione corrisponde a una percentuale sul prezzo dell’immobile compravenduto, viene stabilita al momento del mandato ed è dovuta sia dal venditore sia dall’acquirente, a comprova della posizione neutrale del mediatore, anche se negli ultimi anni diverse agenzie prevedono che il compenso sia a carico esclusivo del compratore per spingere i proprietari a farsi affidare l’immobile. È anche possibile contrattare preventivamente un compenso a forfait, soprattutto nella fascia più bassa dei prezzi di compravendita.

Come stabilito dall’articolo 1755 del Codice Civile, poiché l’obiettivo della mediazione è mettere in contatto le parti coinvolte, dunque proponente con offerente, la provvigione andrà corrisposta alla firma del contratto preliminare,­ che è a tutti gli effetti un vincolo giuridico. Un’agenzia immobiliare eticamente seria, in realtà, si occuperà della relazione tra i contraenti e degli adempimenti burocratici anche oltre il preliminare e sino alla conclusione dell’iter del passaggio di proprietà, ovverosia fino al rogito. Per contro, le attività preliminari dell’agenzia immobiliare come la valutazione e gli accertamenti sull’immobile proposto, la pubblicità e la gestione degli appuntamenti sono da ritenersi effettuate a titolo gratuito, tanto più quando il mandato è a titolo esclusivo; diversamente dovrà essere sottoscritto preventivamente un accordo di rimborso spese. Perciò è sempre bene assicurarsi che il mediatore faccia uso di moduli depositati presso la Camera di Commercio non solo per la sottoscrizione della proposta d’acquisto, ma anche per l’incarico,­ un formulario che conterrà l’elenco di tutti i servizi inclusi, oltre all’entità della provvigione e le modalità del suo pagamento. Attenzione che l’importo versato dall’acquirente a titolo di acconto o caparra confirmatoria non può in nessun caso essere incassato dall’agente immobiliare a titolo di provvigione e deve essere intestato tassativamente alla proprietà.

Non esiste una normativa che stabilisce a quanto debba ammontare la percentuale del compenso, che varia da regione a regione, addirittura da zona a zona o da immobile a immobile, con ampia discrezionalità delle agenzie di mediazione. Tuttavia, per farsi un’idea, è possibile consultare la “Raccolta provinciale degli usi”, una guida pubblicata dalle Camere di Commercio di ciascuna provincia, più o meno periodicamente aggiornata, che riporta gli indici medi ­– ripetiamo non vincolanti per il mediatore – determinati in base agli “usi” locali e con metodologia storico-statistica a opera di Comitati tecnici terzi rispetto agli operatori di mercato. A tali valori farà riferimento anche il giudice in caso di contenzioso (usi e consuetudini).

La richiesta più consueta è il 2% (+ IVA al 22%) sul valore dell’immobile, cioè se un appartamento viene compravenduto a 100.000 euro la provvigione che spetta all’agenzia immobiliare è pari a 2000 euro (+ 420 euro di IVA) sia da parte del venditore che dell’acquirente. In Lombardia, per esempio, si va dal 2% nelle province di Brescia, Mantova e Varese, al 3% nelle province di Bergamo e Pavia, con forti oscillazioni nelle aree di Como e Cremona, e picchi verso l’alto a Milano. Nel Molise invece si registra la più bassa percentuale in Italia, omogenea in tutta la regione e pari all’1%, oppure c’è il caso della Valle d’Aosta dove generalmente all’acquirente viene richiesto l’1% mentre al venditore il 2%.

Infine, nei casi in cui l’agenzia immobiliare sceglie di cooperare con un altro agente, venditore e compratore non dovranno corrispondere ovviamente due volte la provvigione, che sarà riconosciuta solo al proprio agente di riferimento.


Alfredo Lotti

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