La disparità consolidata di andamento di transazioni immobiliari residenziali tra città capoluogo e non capoluogo è ben evidenziata da questa tabella tratta dal report “Residenziale. Statistiche III trimestre 2020” dell’OMI:
Come si evince dalla quarta colonna, la variazione NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) relativa al terzo trimestre del 2020 confrontata con quella dello stesso periodo dell’anno precedente è in rosso per i capoluoghi di tutte le zone d’Italia. Tengono bene, al contrario, le città non capoluogo. È lo specchio della nascente tendenza di guardare al di fuori dei grandi centri, soprattutto da parte delle famiglie con figli, alla ricerca di abitazioni più ampie, possibilmente dotate di spazi esterni come terrazzo o giardino, magari di nuova costruzione (e perciò di nuova concezione), ben servite e a prezzi ovviamente più accessibili.
Addentrandosi nello specifico, il confronto tra il terzo trimestre 2019 e il terzo del 2020 ci consegna ovunque nelle grandi città un calo di compravendite: Roma -9,5%; Milano -15%; Torino -9,2%; Genova -7,1%; Palermo -5,5%; Bologna -18,6; Firenze -22,6. Unica eccezione è Napoli, che fa registrare un timido +0,2% ma che d’altra parte esce da un secondo trimestre che è stato il più negativo tra tutti quelli dei capoluoghi citati.
C’è una riconferma per il taglio più richiesto nei maggiori centri urbani, che è quello che va dai 50 fino agli 85 mq e, a ruota, quello dagli 85 ai 115 mq, mentre la tipologia più cercata è il trilocale. Il comparto delle abitazioni di lusso si è mantenuto saldo.
Nel quadro generale di un calo di prezzi nelle aree metropolitane (in realtà piuttosto contenuto, con una media attorno all’1%), Milano fa eccezione, rimanendo costantemente in campo di rialzo, addirittura registrando un aumento della platea degli acquirenti disposti a spendere oltre i 250.000 euro (fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, Ufficio Studi Gabetti) e confermandosi così come uno dei principali mercati immobiliari europei. In generale la tenuta migliore si registra nelle zone semicentrali e nei quartieri, anche periferici, oggetto di importanti riqualificazioni.
Per quanto concerne le locazioni, nelle grandi città il report di SoloAffitti fotografa una riduzione dei prezzi dovuta sia alla forte immissione nel mercato di molti immobili lasciati liberi dagli studenti universitari fuori sede e dai lavoratori trasfertisti, sia alla contrazione dei flussi turistici. Cresce di contro il ricorso all’utilizzo dei contratti a canone concordato, che bilancia le perdite sulla redditività netta dei proprietari e spinge la richiesta della locazione classica per famiglie.
Giovanni Perani
