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L’andamento del mercato immobiliare residenziale e i report del terzo trimestre 2020 su base nazionale

By Dicembre 15, 2020 Gennaio 11th, 2021 No Comments

Con la pubblicazione dei report relativi al terzo trimestre, congiuntamente ai primi dati e alle previsioni sul quarto trimestre, si può cominciare a tirare le somme dell’andamento del mercato immobiliare in questo anno 2020.

Nonostante l’inevitabile contrazione del volume delle compravendite rispetto al 2019, che ha sfiorato la media del 22% nel primo semestre, il settore rimane vitale e mostra una parziale tenuta grazie soprattutto alla ripresa nei mesi estivi e fino ad ottobre (cioè fino a questo secondo lockdown modulato per regioni), una ripresa che è stata talmente evidente e veloce da sorprendere persino gli operatori, come dichiara Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (fonte: monitorimmobiliare.it).

Il mattone rimane un porto sicuro nel sentire degli italiani e, tuttavia, con l’emergenza sanitaria sono emerse anche alcune nuove tendenze nelle scelte sia degli acquirenti sia degli affittuari, originate dalle mutate condizioni di vita e di lavoro. In primo luogo si registra un aumento di circa due punti percentuali sull’anno di soluzioni residenziali indipendenti o semi-indipendenti, ovvero appartamenti più ampi e possibilmente dotati di spazi esterni, trend che porta con sé anche un maggior interesse verso l’hinterland delle grandi città o addirittura verso cittadine di provincia ai confini delle aree metropolitane, purché ben servite (un titolo per tutti: Le periferie sono protagoniste nel nuovo scenario del mercato immobiliare, a firma di F. Megna, in affaritaliani.it, 2/12/2020). E ciò accade sia perché nei grandi centri storici l’opzione abitativa con sfoghi verso l’esterno è quantitativamente limitata, sia in ragione dei prezzi più bassi. In concomitanza, e in particolare nel trimestre estivo post-lockdown, si è registrato inoltre una crescita nel volume delle compravendite delle case vacanza, spinta dal desiderio di poter liberamente fruire di spazi aperti.

In secondo luogo la chiusura degli istituti universitari e lo smart-working, che hanno frenato la mobilità sul territorio nazionale e si sommano al calo drastico del turismo soprattutto di ospiti internazionali, hanno impattato non solo sugli acquisti immobiliari per investimento (cioè da destinare ad affitto o mettere a reddito come B&B), in lieve calo, ma anche sulla tipologia dei contratti di locazione, in parte sempre più flessibili in attesa di una stabile ridefinizione del mercato e in altra parte temporaneamente riconvertiti in affitti lunghi.

Entrando più nel dettaglio dei numeri, il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma (consultabile qui), presentato il 25 novembre scorso, anticipa una previsione di un calo del 20% su base annua del volume delle transazioni, con una flessione che si protrarrà anche per il 2021. Nello scenario peggiore, Nomisma stima un volume di compravendite di 491.000 e in quello migliore di 500.000 a fronte di una previsione pre-lockdown di 612.000 compravendite. A partire dal 2022, comunque, si preannuncia un’inversione di tendenza trainata dalle città di Milano e Bologna.

Su un orizzonte di medio termine di due anni le aspettative volgerebbero a una netta ripresa anche secondo il report “Residenziale. Statistiche III trimestre 2020” dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate). In tale report, inoltre, si dichiara che a oggi, nel complesso, si assiste a una parziale ripresa delle compravendite residenziali come conseguenza degli allentamenti progressivi al blocco delle attività economiche per la pandemia da Covid-19. Di conseguenza le valutazioni sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale relativamente al periodo sono diventate meno sfavorevoli rispetto ai mesi di inizio anno, come visualizzato dal grafico delle variazioni % tendenziali NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, che è un dato estratto dalla Banca Dati degli Uffici di Pubblicità Immobiliare):

RESIDENZIALE – STATISTICHE TERZO TRIMESTRE 2020

Infine le fonti concordano sul fatto che, se tra l’inizio e la fine del primo lockdown i prezzi del metro quadrato residenziale al livello nazionale erano rimasti in media pressoché invariati in una sorta di congelamento in attesa degli sviluppi di mercato, ad aprile si registra una lieve flessione (-0,4%) che rimane invariata nella media fino a settembre. A ottobre, invece, la flessione rilevata è più consistente, attestandosi attorno al -1,7%. Il costante monitoraggio del mercato dirà se questa tendenza al ribasso, più marcata nelle isole e nel Nord-Ovest, si consoliderà anche nei prossimi mesi.

Da segnalare infine il nuovo servizio dell’Agenzia delle Entrate, accessibile dal 7 dicembre, che permette di visualizzare i dati dichiarati (e anonimi) delle compravendite stipulate dal 1° gennaio 2019, come tipologia, prezzo, consistenza catastale dell’immobile e periodo di interesse, semplicemente navigando online sulle mappe del territorio nazionale (guida all’accesso qui).

Giovanni Perani


Govanni Perani

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