Mercato immobilaireMercato ImmobiliareMilanoCostruzioniPXgroupTrend

Modalità alternative di acquisizione degli immobili 1/2: permuta casa, casa a 1 euro, nuda proprietà, leasing immobiliare

By Gennaio 25, 2021 No Comments

Acquistare casa è indiscutibilmente un impegno gravoso. Per chi non dispone della necessaria liquidità la richiesta di un mutuo è sempre stata la via obbligata, ma attualmente, con le garanzie sempre più ferree imposte dagli istituti di credito, è arduo accedervi se non si è titolari di un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Senza abdicare subito al sogno di una casa propria e non in affitto, oggi si possono tentare alcune strade alternative che rispondono a diverse esigenze e prospettive particolari, ovviamente con tutti i relativi vantaggi e svantaggi.

 1) La permuta immobiliare tra privati è il reciproco trasferimento di proprietà da un contraente all’altro, ovvero è lo scambio degli immobili tra due proprietari, un negozio regolato dall’art. 1552 del Codice Civile. Poiché è piuttosto raro che i due beni abbiano lo stesso valore (permuta pura), la maggior parte delle volte per perfezionare l’operazione uno dei due contraenti, il proprietario dell’immobile di minor valore, dovrà versare un conguaglio entro un certo tempo concordato tra le parti. Attenzione che alla stipula del contratto entrambi i beni immobili in oggetto dovranno risultare liberi da mutui o ipoteche, una verifica che è bene affidare a un buon notaio, il quale peraltro potrà eventualmente consigliare alcune soluzioni (trasferimento del mutuo ecc.). D’altro canto le spese notarili sono ridotte rispetto a una tradizionale compravendita, dal momento che l’atto finale è unico e di norma l’onere viene diviso tra i due contraenti. Alle spese si deve aggiungere l’imposta di registro, calcolata sull’immobile che genera il valore maggiore.

Il mercato delle permute ha dimensioni ridotte rispetto a quello delle compravendite o degli affitti, tuttavia esiste un certo numero di mediatori che possono proporre un ventaglio di scelte e aiutare nella ricerca. Tra gli altri, propongono questo tipo di soluzione Permute.it, Intermobilia.it e CasaInPermuta.it.

È una soluzione da prendere in seria considerazione, per esempio, se si tratta di case vacanza oppure di prime case qualora si intenda cambiare zona di residenza.

2) Casa a 1 euro è una formula che si è diffusa nell’ultimo decennio perlopiù per far rivivere e riqualificare borghi abbandonati o semiabbandonati, spesso di grande bellezza. Riguarda immobili che di norma hanno necessità di ristrutturazione e sono di proprietà di privati che vogliono disfarsene pur di non continuare a sopportarne la tassazione. Tali beni vengono ceduti in donazione al Comune di appartenenza, che li rivende alla cifra simbolica di 1 euro tramite procedura pubblica. L’acquirente si impegna a sostenere le spese notarili, ad accendere una modesta polizza fideiussoria rimborsabile a scadenza, a presentare progetto di ristrutturazione entro 365 giorni dall’acquisto, a far partire i lavori entro i due mesi dall’approvazione del progetto e infine a prendervi residenza abitativa o commerciale.

Nel sito ufficiale casea1euro.it, oltre a tutte le notizie utili, si trova anche la mappa aggiornata dei Comuni che promuovono l’iniziativa e i relativi rimandi ai bandi pubblicati negli Albi pretori.

3) La soluzione della nuda proprietà prevede che il proprietario venda il proprio immobile conservandone però il diritto di usufrutto, cioè può continuare a viverci o goderne per tutta la vita oppure per il tempo determinato in sede di accordo. Per calcolare il prezzo dell’acquisto di una nuda proprietà si applica un coefficiente che varia in base all’età di colui che continua a usufruirne, sulla base delle statistiche elaborate periodicamente dal Ministero delle Finanze sull’aspettativa di vita oppure in base agli anni di usufrutto su cui ci si è accordati. Ne consegue che il venditore/usufruttuario avrà il vantaggio di continuare a vivere o godere del proprio bene (per esempio affittandolo) potendo far conto immediatamente su un certo capitale di vendita, mentre il compratore/nudo proprietario acquisterà a un prezzo agevolato e si vedrà l’acquisto rivalutato negli anni. È una formula generalmente scelta da venditori anziani e acquirenti in giovane età oppure investitori interessati all’acquisto di seconde case a condizioni vantaggiose.

Come sempre è bene rivolgersi a un professionista del settore per la complessità dell’operazione. Tra gli operatori specializzati in questo tipo di proposta segnaliamo casanuda.it e Viager. 

4) Il leasing immobiliare è un’alternativa piuttosto recente al mutuo ipotecario, introdotta dalla Legge di Stabilità 208/2015. Vi ricorre essenzialmente chi non ha disponibilità di grosse liquidità per anticipo e vuole contenere le spese iniziali; nella fattispecie ne può beneficiare la persona che ha un reddito lordo annuo entro i 55.000 euro e non ha altre proprietà immobiliari residenziali. È fatto obbligo di comprare tramite banca o società finanziaria (per le contrattazioni tra privati si veda Modalità alternative di acquisizione degli immobili 1/2: “Rent to buy”): sono questi istituti che acquisiranno l’immobile – di seconda mano oppure in costruzione – indicato dal cliente, il quale si impegnerà a sua volta a corrispondere regolarmente un canone stabilito con o senza indicizzazione, a seconda del contratto sottoscritto. Può essere prevista una maxi rata iniziale, rientrante nella dinamica degli accordi. Imprescindibile invece la maxi rata finale, a perfezionamento del riscatto dell’immobile al termine temporale del contratto, ma alla quale il cliente può rinunciare se decide di restituire l’immobile alla società di leasing. Per maggiori informazioni su aspetti contrattualisti, tutele, vantaggi fiscali ecc. rimandiamo alla pagina dedicata nel sito del Consiglio Nazionale del Notariato.

Federico Giuliano


Federico Giuliano

Author Federico Giuliano

More posts by Federico Giuliano

Language