Ingenera una certa confusione il fatto che con la dicitura “Rent to buy” ci si riferisca comunemente a diverse tipologie contrattuali nelle quali coesistono princìpi della locazione e compravendita. Il riferimento principe è l’art. 23 del decreto legge “Sblocca Italia” 133/2014 (convertito in legge l’11 novembre 2014, n. 164), con il quale viene introdotta la figura dei “Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” al fine di favorire la crescita del mercato immobiliare, tentare di sopperire alla mancanza di liquidità di molti acquirenti e proporre un percorso più agevole rispetto alla richiesta di un mutuo.
Cerchiamo di semplificare e di fare un po’ di chiarezza tra le varie possibilità di differimento del prezzo, peraltro applicabili a qualsiasi tipologia immobiliare: Rent to buy vero e proprio, Buy to rent, Help to buy.
1) Il Rent to buy vero e proprio (che mostra alcune differenze con il tradizionale affitto con riscatto), prevede che il proprietario accordi in locazione il suo immobile all’affittuario/futuro compratore per un periodo limitato e concordato di tempo – che può andare da 12 mesi a 10 anni –, al termine del quale si procederà alla vera e propria vendita con saldo del prezzo. È fatto obbligo che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari, il che evita oltretutto che l’immobile sia passibile di ipoteca o pignoramento. L’acquirente è tutelato anche nel caso del fallimento di un’impresa costruttrice.
Per calcolare il saldo dovuto a riscatto dall’affittuario/compratore, dal prezzo di vendita (preventivamente stabilito nel contratto) viene detratto l’importo già versato come sovrappiù al canone di affitto. Tale sovrappiù vale infatti come titolo di anticipo all’acquisto e varia a seconda degli accordi sottoscritti.
La formula Rent to buy assicura al locatario il diritto all’acquisto, cioè la possibilità e non l’obbligo di riscattare l’immobile, mentre il proprietario è obbligato alla vendita. D’altro canto, qualora il locatario decida di non procedere all’acquisto dell’immobile senza una precisa clausola contrattualistica in merito, il venditore può trattenere tutto o parte del premio maggiorato che gli è stato corrisposto negli anni. Il proprietario, inoltre, può richiedere la risoluzione del contratto in caso di inadempienza dell’affittuario, precisamente quando non venga versato 1/20 del totale dei canoni prestabiliti. In sede di firma ci si può anche accordare sulla possibilità di cessione del contratto.
2) Con il Buy to rent si procede a una vera e propria vendita dell’immobile a un prezzo concordato e dilazionato nel tempo. Il compratore, cioè, entra immediatamente in possesso dell’immobile, che negli effetti paga a rate entro un lasso di tempo stabilito. Tuttavia si può concordare anche una clausola di riserva della proprietà, in base alla quale il venditore mantiene la proprietà dell’immobile fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo concordato.
A garanzia del venditore, con opportuna clausola il contratto si risolve in caso di inadempienza nei pagamenti dell’acquirente e il proprietario rientra in possesso dell’immobile, con possibilità di accordo sulla totale o parziale restituzione delle somme versate.
3) Con la formula Help to buy viene stipulato un contratto preliminare di compravendita in base al quale il compratore si obbliga al versamento di un certo numero di rate a titolo di caparra e acconti, che di norma ammontano fino al 20-30% del prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile. In tal modo l’acquirente si trova nella condizione di richiedere con maggiore facilità un finanziamento a un istituto di credito per il residuo del prezzo. A differenza del Rent to buy, con l’Help to buy si configura l’obbligo di acquisto dell’immobile; da tenere presente, inoltre, che la trascrizione del contratto tutela da eventuali ipoteche o pignoramenti solamente fino a 3 anni.
Per informazioni più approfondite su queste tipologie contrattualistiche si rimanda alla Guida per il Cittadino Il rent to buy e altri modi per comprare casa a cura del Consiglio Nazionale del Notariato (scaricabile da https://www.notariato.it/it/casa/il-rent-buy).
Alfredo Lotti
