Scenari immobiliari post Covid-19

Mentre non hanno mai chiuso i cantieri di rilevanza strategica per l’economia nazionale, da lunedì 27 aprile hanno potuto ripartire le imprese attive nei settori dell’edilizia residenziale pubblica, dell’edilizia scolastica e dell’edilizia penitenziaria e quelle che si occupano delle opere a contrasto del rischio di dissesto idrogeologico del territorio. Operative invece in smart-working per tutto il periodo le agenzie immobiliari, che si stanno preparando all’imminente riapertura.

Per quanto sia ancora prematuro delineare con precisione l’impatto e gli effetti nel medio periodo della crisi innescata dall’emergenza Covid-19, gli analisti e gli operatori del comparto immobiliare hanno già immaginato alcuni possibili scenari, parametrati sull’andamento consolidato degli ultimi trimestri del 2019 e sui dati del primo trimestre del 2020. Si guarda anche alla curva della Global Financial Crisis del 2007-2008 tenendo conto, però, che quella profonda flessione era partita da una bolla speculativa del settore finanziario e aveva contagiato i mercati economici mondiali con diverse velocità di impatto e di recupero, mentre oggi siamo di fronte a una crisi che è nata economica, ha fatto registrare un immediato contraccolpo negativo sul settore produttivo e si è trasformata da subito in crisi finanziaria, con alta volatilità delle Borse.

Già all’inizio di marzo Joshua Pollard, esperto real estate della rivista “Forbes”, ha prefigurato su base globale due principali ipotesi sul post Covid-19: un recupero a V, che presuppone l’esistenza di condizioni utili a un rapido ritorno alla normalità, e un recupero a U, che prende in considerazione la possibilità del persistere della pandemia e quindi l’allungamento del tempo durante il quale il nuovo coronavirus continuerà a essere il fattore più importante nell’economia. Due possibilità molto differenti non solo nei presupposti ma anche negli effetti e che, perciò, richiedono da parte di operatori e investitori del settore un’anticipata riflessione su strategie e risposte da mettere in campo.

Su base nazionale non vede rosa l’osservatorio Nomisma che a fine marzo, nel presentare il suo primo rapporto per il 2020, immagina due orizzonti entrambi recessivi, il primo definito “soft” e il secondo, più pessimistico, “hard”: «Nel 2020 le compravendite nel comparto residenziale subiranno un calo molto brusco, con la perdita di quasi 50.000 operazioni nello scenario soft e di quasi 120.000 in quello hard. Stesso crollo drammatico è previsto per gli investimenti corporate: ipotizzando i due scenari, nel 2020 queste perderanno 2,6 mld e 5,8 mld di euro. Cifre che, nell’arco del triennio 2020-2022, arriveranno a 9,4 mld e 18,3 mld». Sui prezzi, invece, la società bolognese di ricerca ipotizza flessioni medie fra il -3% e il -10% sul triennio, con prospettive di attenuazione del calo al 2022.

Mostra un cauto ottimismo Francesca Zirnstein, DG di Scenari Immobiliari: «Dal punto di vista delle iniziative di lungo periodo, probabilmente dopo una prima decelerazione tutto si riassesterà. Il mercato si fermerà per alcuni mesi ma poi il tutto riprenderà. Diverso è per il mercato del turismo e del commercio: improbabile che nei prossimi mesi possiamo aspettarci un flusso di turisti soprattutto dall’estero paragonabile a quello degli ultimi anni. Ma gli investimenti, anche alberghieri, programmati per lungo periodo, si sposteranno al massimo dopo l’estate e con tempi prolungati, con la tendenza ad un progressivo riallineamento».

Per quest’anno è ragionevole pensare che la limitazione agli spostamenti delle persone in territorio nazionale, tra uno Stato europeo e l’altro e tra continenti determini in Italia un calo importante nel volume di acquisti delle seconde case, soprattutto da parte degli stranieri e in generale relativamente agli immobili di piccolo taglio. È possibile anche che la crisi economica spingerà un certo numero di proprietari di seconde case a proporle in vendita, con conseguente flessione dei prezzi, oppure a puntare su contratti di locazione a lungo termine piuttosto che mantenere quelli brevi per i periodi estivi.

Su un più vasto fronte abbiamo assistito da subito all’esplosione della questione degli affitti nelle grandi città. Qui sono già in tumultuosa frenata proprio quelli brevi, un fenomeno che si è plasticamente concretizzato, per esempio, nei problemi che stanno affliggendo la piattaforma Airbnb ma ai quali la fantasia dei privati sta già cominciando a dare risposte. Quelli lunghi dovrebbero reggere meglio, anzi se ne prevede un aumento in termini numerici ma, nella prospettiva delle difficoltà che stanno affrontando i lavoratori e dell’affanno delle attività al dettaglio, sono necessari tempi brevi per la composizione di un piano articolato che dovrà avere come parola d’ordine la sostenibilità dei canoni, sia dal punto di vista del locatario sia del locatore.

Qui alcune riflessioni di Stefano Perani, managing partner di PX Group, sulla situazione attuale:

Dal vostro osservatorio di PX Group, attivo sia nelle costruzioni sia nella gestione dei patrimoni immobiliare, quale idea vi siete fatti sul post emergenza?

In Italia l’edilizia e l’immobiliare – che ricordo valgono insieme un quinto del PIL nazionale – andranno incontro inevitabilmente a una riduzione delle transazioni e anche dei valori medi, in una misura strettamente legata sia agli indici di liquidità e alla capacità del sistema bancario di supportare finanziariamente i privati e soprattutto le imprese, sia alla capacità degli operatori di riorganizzare efficacemente le proprie strategie di gestione immobiliare. Dovremo attendere quantomeno i risultati di questa seconda fase che ci si prospetta davanti prima di addentrarci in stime previsionali puntuali, e tuttavia immagino possibile una ripresa graduale nel triennio, più lenta nel primo periodo. D’altronde il mercato immobiliare italiano ha per sua natura un andamento lento, anche in periodi non emergenziali. Punterei oggi più che mai sul real asset green, che dovrà diventare uno standard in ogni operazione e a sostegno del quale l’Italia può disporre del formidabile strumento del PNIEC, il Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima 2030 definitivamente approvato. Contestualmente mi focalizzerei sul settore dell’alternative investment, in particolare Student Houses e residenze per anziani, modelli relativamente nuovi e sottopenetrati nel nostro mercato, che noi stiamo già sviluppando da tempo ma che dovremo in parte riprogettare sulla scorta di quanto ci ha insegnato la pandemia, con criteri stabili di sicurezza sanitaria che prima, oggettivamente, rasentavano l’impensabile. E non dobbiamo sottovalutare i mezzi che abbiamo a disposizione, siano essi normativi come i diritti edificatori – uno strumento che in questo periodo di stand-by ha continuato a funzionare egregiamente – sia tecnologici. Per esempio ci aspettiamo a breve un’implementazione nella filiera delle costruzioni del BIM, il Building Information Modelling che può risolvere molte delle problematiche legate al distanziamento sociale, e anche un consolidamento della pratiche delle visite virtuali sul web, che in questo periodo di lockdown hanno consentito alle agenzie immobiliari di continuare a presentare le proprie proposte.

Pensa anche lei che un altro banco di prova sarà il modello abitativo?

Non ho dubbi in proposito. Al di là del calo più o meno accentuato del numero di compravendite e di contratti di affitto, il lungo periodo di isolamento forzato che abbiamo vissuto indurrà una fetta del mercato delle famiglie a prediligere soluzioni residenziali più ampie, con qualche stanza in più o con spazi esterni fruibili privatamente, un giardino o perlomeno un terrazzo, una tendenza che probabilmente registreremo non solo nelle città, ma anche nei piccoli centri, e riguarderà sia la nuova costruzione che l’unità ristrutturata. Tanto più che nel prossimo futuro la soluzione dello smart-working, che molte aziende hanno dovuto adottare laddove possibile, è un trend destinato a consolidarsi, anche se ovviamente non ai livelli attuali di emergenza. Le condizioni generali mi spingono ad aggiungere che, se queste riflessioni possono valere con una certa sicurezza per il mercato di investimento medio-alto, nel primo periodo potremmo trovarci di fronte anche a un parallelo spostamento delle fasce meno abbienti dai centri maggiori ad aree magari più periferiche ma ben servite, nelle quali i nuovi parametri di vivibilità avranno un costo minore.

Parlando di smart-working, dunque di lavoro agile da casa, sta parlando implicitamente anche della necessità di un cambio di passo nella progettazione degli spazi dedicati agli uffici.

Certamente. Verrà meno la richiesta dello spazio tradizionale, e già lo vediamo dai primi dati che emergono dalle analisi recenti: il primo trimestre del 2020 fa registrare un movimento di investimenti in linea con il primo trimestre 2019 ma è diversa la distribuzione delle operazioni. Da una parte crescono i comparti “alternative”, di cui abbiamo già detto, e la logistica, che probabilmente saprà cavalcare l’onda lunga del mutamento strutturale della distribuzione; dall’altra calano l’alberghiero, per la fisiologica incertezza del momento che investe tragicamente il settore turistico, ma calano anche uffici e dirigenziale. Quest’ultimo è proprio uno dei segmenti che richiederà ripensamenti sostanziali, per esempio con l’integrazione di nuove funzioni, come il retail e il food, e dovrà essere capace di un’intelligente flessibilità con la quale rispondere in tempi rapidi ai mutamenti di scenario sociale e lavorativo.

E su Milano?

Pur con tutte le cautele, le mie sensazioni sono positive. D’altronde fino all’altro giorno la città è stata la prima meta per gli investimenti internazionali, ha fatto da apripista per molteplici progetti innovativi ed è auspicabile che lo sia anche nella ripresa. Concordo con Vincenzo Albanese di FIMAA quando dice che negli ultimi anni il mercato è stato euforico, con la domanda sempre superiore all’offerta, e perciò un riequilibrio delle forze in gioco potrebbe essere di aiuto. Sono d’accordo con lui anche quando prevede che non ci sarà un tracollo dei prezzi sul mercato milanese. Però c’è assoluto bisogno che tutti si rendano conto che nulla sarà come prima, neppure a emergenza finita. Dunque occorre mettersi da subito nell’ordine di idee di ripensare l’esistente e progettare il nuovo con criteri nuovi.

Stefano Perani