Gli studenti fuori sede, italiani e stranieri, formulano una richiesta sempre più pressante: residenze organizzate e adeguate alle loro peculiari esigenze, alta qualità dell’offerta, servizi complementari come buona connessione a Internet, presenza di tutor, spazi da condividere e dedicare allo studio e alla socialità, palestre, lavanderia. In una parola, le Student-houses.
E invece, in Italia, si trovano a fare i conti con un mercato dominato dalle locazioni private, con tutte le criticità del caso: appartamenti di media e ampia metratura, adatti perlopiù a usi generici; rigidità contrattuale e canone di affitto tarato sul mercato complessivo (e non sul potere di spesa di uno studente) oppure appartamenti locati sì a costo moderato, ma che versano in condizioni di vetustà; rara la forma dell’“all inclusive” dei servizi (fatto salvo per luce e gas), che viceversa sarebbe molto apprezzata.
Secondo il recente rapporto di JJL “Student Housing in Italia, 2018”, nel nostro Paese il numero di posti letto in strutture dedicate, rapportato alla totalità degli studenti – oggi 620.000 unità destinate a crescere fino al milione nel giro di breve tempo – non supera il 3%, a fronte di un 23% nel Regno Unito, 11% in Francia e 9% in Germania. Insomma, una emergenza abitativa a tutti gli effetti.
La Regione Lombardia, come attestano i dati recentemente raccolti dalla Camera di Commercio di Milano, Monza Brianza e Lodi, sta rispondendo bene alla crescente domanda, con un incremento generale di questa particolare asset class del 110% nell’ultimo quinquennio. Il suo capoluogo si attesta al 33° posto tra le migliori città universitarie al mondo secondo la classifica di QS Index (QS World University Rankings) ed è prima fra le italiane per numero di iscritti ai suoi atenei, un segmento pari a circa il 13% della popolazione residente. Le università milanesi non sono solamente prestigiose per tradizione, ma hanno imboccato la via di un’offerta internazionale sulla scorta della legge riforma 240 del 2010, con la creazione di corsi di laurea magistrale e di dottorato in lingua inglese (English Taught Programmes) frequentati da numeri sempre maggiori di iscritti, cui si aggiungono i fruitori dei programmi internazionali di mobilità (Erasmus). La provenienza dall’estero è assai varia, con una predominanza da Stati Uniti, Spagna, Inghilterra, Cina, Francia, Germania, Messico, Turchia, Australia e Russia.
Per quanto anche a Milano la proposta alloggiativa rivolta agli studenti sia tuttora soddisfatta per una quota assolutamente maggioritaria dal comparto privato, la città si sta confermando “gateway” per l’Italia nel settore Student-housing, favorita dalla sua posizione di principale mercato interno di investimenti immobiliari e dal trend della polarizzazione studentesca attorno ai grandi istituti di formazione. Tanto che, accanto alle storiche residenze gestite da enti pubblici o privati, fondazioni o enti religiosi, diversi soggetti investitori nazionali ed esteri sono pronti a sviluppare o a incrementare progetti capaci di alta innovazione e alta redditività.
Tra questi si inserisce PX Group, gruppo di recente costituzione che affonda le radici nella competenza e l’esperienza di Milano Costruzioni. Attraverso la controllata LeaseH, PX Group ha concepito e propone un sistema tipo “campus” ma verticalizzato, cioè riprodotto in unità cielo-terra di adeguate dimensioni, aggreganti, tutelative e comprensive di tutti i servizi a copertura delle peculiari esigenze degli studenti. Il suo asset iniziale consiste in 4 immobili per un totale di circa 100 appartamenti, e l’obiettivo è l’acquisizione di 4/5 immobili all’anno per arrivare a quota 1000 posti letti entro il 2023, con gestione diretta completamente digitale e dinamica degli affitti e dei contratti, oltre a offerta di locazione di immobili a terzi per subaffitto alla platea studentesca.
In una città e in un territorio metropolitano in costante cambiamento, l’evoluzione delle condizioni socio-strutturali richiedono una rivisitazione da una parte delle politiche di welfare e dall’altra di workfare locali. Non a caso, la recente storia documenta che proprio l’istituzione universitaria è stata il motore delle più grandi rigenerazioni urbane degli anni ’90 e 2000 – da Bicocca a Bovisa – e di nuovo oggi, grazie all’apporto di nuovi attori, il settore si prepara a contribuire alle trasformazioni urbanistiche dei prossimi anni.
Stefano Perani
