Recentemente sono stati pubblicati a cura del MEF i risultati dell’audizione proposta dall’ANCE presso la Commissione bicamerale di vigilanza sull’Anagrafe tributaria nell’ambito dell’attività conoscitiva Per una riforma della fiscalità immobiliare, equità, semplificazione e rilancio del settore. Le sedute finalizzate all’indagine[1] sullo stato di avanzamento della fiscalità immobiliare si sono protratte sino al 30 gennaio 2020 con interventi di associazioni di categoria e istituzioni. Il documento finale è stato approvato lo scorso 20 febbraio.
La fotografia dei numeri ci restituisce la centralità del settore immobiliare in Italia: sul suolo nazionale si contano circa 64 milioni di unità immobiliari, delle quali 34,8 milioni sono le abitazioni,[2] circa 2 milioni sono i negozi, 1,5 milioni i fabbricati produttivi e 600 mila gli uffici.
Nell’anno di riferimento 2018, il totale del gettito ascrivibile al settore immobiliare ammonta a 41 miliardi di euro, di cui la metà proviene dalle imposte locali di natura patrimoniale (IMU e TASI) ed è corrispondente all’1,4% del PIL.[3] Le imposte di natura reddituale (IRPEF, IRES e cedolare secca) corrispondono alla cifra di 8,6 miliardi di euro, cui si aggiungono le imposte indirette per trasferimenti immobiliari (IVA per circa 6 miliardi; imposta di registro per 3 miliardi; imposte ipotecaria e catastale per circa 1,7 miliardi).
L’evidente importanza del settore ha sollecitato il Governo a introdurre nell’ultima Legge di Bilancio diverse misure finalizzate al rilancio dell’edilizia e al miglioramento della qualità del patrimonio immobiliare. I provvedimenti si sono concentrati su
- sicurezza antisismica con Sismabonus: in particolare, per gli interventi in zona sismica 1, 2 o 3 finalizzati alla riduzione del rischio sismico e che determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore, la detrazione è dell’80% fino all’85% in caso di riduzione di 2 o più classi di rischio sismico;
- efficienza energetica con Ecobonus: prevista per il 2020 la maggiore detrazione IRPEF nella misura del 65% per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica. Il bonus aumenta al 70% e al 75% per gli interventi in condominio;
- ammodernamento interno ed esterno degli spazi abitativi: in primo piano Bonus ristrutturazioni, con proroga al 2020 della maggiorazione al 50% della detrazione IRPEF delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia, e Bonus facciate che prevede una detrazione del 90% (in 10 anni) delle spese sostenute nel 2020 per gli interventi di recupero o restauro delle facciate esterne degli edifici.
Sul fronte della fiscalità si registrano i primi obiettivi verso una semplificazione per i contribuenti e una riduzione dei costi di compliance.
In primo luogo l’unificazione di TASI e IMU o, meglio, abolizione della TASI e nuova disciplina dell’IMU, con esclusione di un aumento della pressione fiscale[4] e, d’altro verso, con il mantenimento della capacità fiscale dei Comuni.[5]
Si prevede inoltre la stabilizzazione dell’aliquota agevolata del 10% (invece del 15%) per la cedolare secca sulle locazioni a canone concordato di immobili a uso abitativo nei Comuni ad alta densità abitativa, al fine di favorire l’emersione delle basi imponibili, stimolare il mercato delle locazioni e incentivare la mobilità del lavoro.[6]
Importante anche la previsione dell’integrale deducibilità dell’IMU sui fabbricati strumentali all’attività di impresa,[7]una misura fortemente auspicata dalle associazioni di categoria e dal mondo imprenditoriale: pari al 20% per il periodo d’imposta 2018, già dal 2019 la misura era già stata aumentata al 40%. In tale ambito rientrano sia gli immobili strumentali per natura (ovvero quelli classificati A/10, B, C, D ed E), sia quelli strumentali per destinazione (ovvero quelli effettivamente ed esclusivamente utilizzati per lo svolgimento dell’attività d’impresa, a prescindere dalla categoria catastale).
Una delle maggiori criticità del settore immobiliare permane l’attuale sistema estimativo catastale, rimasto sostanzialmente immutato rispetto all’impianto originario del 1939. In un recente passato è stata tentata una revisione degli estimi catastali volta a disegnare un sistema fiscale orientato alla semplificazione e alla maggiore equità,[8] ma diversi fattori hanno frenato l’intenzione: la percezione generale della mancanza di un diretto coinvolgimento dei cittadini e dei professionisti; l’incompletezza della banca dati e la mancata definizione del principio di invarianza di gettito e gli aspetti legati alla perequazione.
La questione ha evidenti risvolti politici. In particolare sarà centrale decidere se la correzione dovrà avvenire su base comunale, privilegiando l’invarianza del prelievo fiscale per ciascun Comune e di conseguenza mantenendo inalterate le iniquità esistenti tra Comuni diversi (ovvero tra i proprietari di immobili ubicati in Comuni diversi), oppure ipotizzare la correzione su base nazionale, il che significherebbe privilegiare l’invarianza del prelievo fiscale complessivo a livello nazionale (dunque l’impatto equitativo avverrebbe tra tutti i proprietari ovunque siano ubicate le proprietà).
Un tema, questo, che abbisogna di riflessioni e approfondimenti per i quali non ci si aspettano tempi brevi.
Fin qui le linee assodate. Ma l’attualità della diffusione pandemica da Covid-19 porterà sicuramente, vista l’importanza strategica del settore edilizio e immobiliare in Italia, ad aggiornamenti e provvedimenti ulteriori, di cui sarà nostra cura tenervi informati.
Giovanni Perani
[1] La proposta di indagine e suo accoglimento data 6 marzo 2019.
[2] Il valore complessivo del patrimonio abitativo supera i 6000 miliardi. Le abitazioni principali ammontano a 19,5 milioni; il 75,2% delle famiglie risiede in una casa di proprietà del valore medio di 162 mila euro, con una superficie media di 117 m2 calcolata al 2016. Delle abitazioni non principali, quelle date in locazione sono circa 6 milioni e quelle lasciate a disposizione ammontano a 6,2 milioni. Gli immobili concessi in comodato a famigliari o altri soggetti sono circa 1,2 milioni.
[3] In linea con la media europea dell’1,6% e con la media dell’1,3% dei Paesi dell’Euro.
[4] Con l’esenzione dell’abitazione principale della TASI i due tributi immobiliari gravavano di fatto su basi imponibili in larga parte sovrapponibili.
[5] L’aliquota di base per ciascuna categoria di immobili, infatti, sarà calcolata sulla somma delle previgenti aliquote di base IMU e TASI.
[6] Inoltre, a sostegno di tutti coloro che non possiedono un immobile di proprietà, è stato rifinanziato il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione (50 milioni annui nel triennio 2020-2022).
[7] La deduzione parziale dell’IMU dal reddito d’impresa o di lavoro autonomo è stata introdotta dall’articolo 1 L. 147/2013.
[8] Il riferimento è all’articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23.
