Quando si decide di vendere o acquistare una casa tramite un’agenzia immobiliare è bene per prima cosa assicurarsi che il referente sia regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, come previsto dalla legge 39/1989, e ancor meglio se è aderente a un’associazione di categoria che ne garantisce la professionalità (per esempio FIMAA, FIAIP). Solo in questo caso sarete certi che la prestazione non è abusiva e che il mediatore ha realmente diritto al compenso per la sua attività di mediazione.
La provvigione corrisponde a una percentuale sul prezzo dell’immobile compravenduto, viene stabilita al momento del mandato ed è dovuta sia dal venditore sia dall’acquirente, a comprova della posizione neutrale del mediatore, anche se negli ultimi anni diverse agenzie prevedono che il compenso sia a carico esclusivo del compratore per spingere i proprietari a farsi affidare l’immobile. È anche possibile contrattare preventivamente un compenso a forfait, soprattutto nella fascia più bassa dei prezzi di compravendita.
Come stabilito dall’articolo 1755 del Codice Civile, poiché l’obiettivo della mediazione è mettere in contatto le parti coinvolte, dunque proponente con offerente, la provvigione andrà corrisposta alla firma del contratto preliminare, che è a tutti gli effetti un vincolo giuridico. Un’agenzia immobiliare eticamente seria, in realtà, si occuperà della relazione tra i contraenti e degli adempimenti burocratici anche oltre il preliminare e sino alla conclusione dell’iter del passaggio di proprietà, ovverosia fino al rogito. Per contro, le attività preliminari dell’agenzia immobiliare come la valutazione e gli accertamenti sull’immobile proposto, la pubblicità e la gestione degli appuntamenti sono da ritenersi effettuate a titolo gratuito, tanto più quando il mandato è a titolo esclusivo; diversamente dovrà essere sottoscritto preventivamente un accordo di rimborso spese. Perciò è sempre bene assicurarsi che il mediatore faccia uso di moduli depositati presso la Camera di Commercio non solo per la sottoscrizione della proposta d’acquisto, ma anche per l’incarico, un formulario che conterrà l’elenco di tutti i servizi inclusi, oltre all’entità della provvigione e le modalità del suo pagamento. Attenzione che l’importo versato dall’acquirente a titolo di acconto o caparra confirmatoria non può in nessun caso essere incassato dall’agente immobiliare a titolo di provvigione e deve essere intestato tassativamente alla proprietà.
Non esiste una normativa che stabilisce a quanto debba ammontare la percentuale del compenso, che varia da regione a regione, addirittura da zona a zona o da immobile a immobile, con ampia discrezionalità delle agenzie di mediazione. Tuttavia, per farsi un’idea, è possibile consultare la “Raccolta provinciale degli usi”, una guida pubblicata dalle Camere di Commercio di ciascuna provincia, più o meno periodicamente aggiornata, che riporta gli indici medi – ripetiamo non vincolanti per il mediatore – determinati in base agli “usi” locali e con metodologia storico-statistica a opera di Comitati tecnici terzi rispetto agli operatori di mercato. A tali valori farà riferimento anche il giudice in caso di contenzioso (usi e consuetudini).
La richiesta più consueta è il 2% (+ IVA al 22%) sul valore dell’immobile, cioè se un appartamento viene compravenduto a 100.000 euro la provvigione che spetta all’agenzia immobiliare è pari a 2000 euro (+ 420 euro di IVA) sia da parte del venditore che dell’acquirente. In Lombardia, per esempio, si va dal 2% nelle province di Brescia, Mantova e Varese, al 3% nelle province di Bergamo e Pavia, con forti oscillazioni nelle aree di Como e Cremona, e picchi verso l’alto a Milano. Nel Molise invece si registra la più bassa percentuale in Italia, omogenea in tutta la regione e pari all’1%, oppure c’è il caso della Valle d’Aosta dove generalmente all’acquirente viene richiesto l’1% mentre al venditore il 2%.
Infine, nei casi in cui l’agenzia immobiliare sceglie di cooperare con un altro agente, venditore e compratore non dovranno corrispondere ovviamente due volte la provvigione, che sarà riconosciuta solo al proprio agente di riferimento.
Alfredo Lotti
