La vendita giudiziaria di bene immobile tramite asta pubblica, con o senza incanto (cioè gara al rialzo sul prezzo base oppure offerta a busta chiusa), è la procedura messa in atto dai Tribunali a seguito di un pignoramento.
Tali vendite costituiscono un canale che è parallelo alla ricerca di un immobile sul mercato libero e perciò costituiscono un ampliamento dell’offerta da non sottovalutare. Vi ricorre non solo chi è intenzionato a mettere a reddito il proprio capitale, ma anche chi cerca una soluzione di prima casa. Attenzione però che acquistare un immobile con questa modalità non significa necessariamente risparmiare, quanto accedere a una potenziale buona occasione.
Chiunque, a eccezione del debitore, può partecipare a un’asta fallimentare, ma si raccomanda massima accortezza nel visionare tutti i documenti ufficiali contenuti nel fascicolo che riguarda il bene immobile di interesse e si consiglia vivamente anche di effettuare i controlli di rito.
Il primo passo è dunque analizzare in tutte le sue parti l’avviso di vendita, cioè la descrizione del bene che viene redatta da un professionista sulla base sia della perizia di stima effettuata preliminarmente dal CTU (consulente tecnico d’ufficio) nominato dal giudice, sia dell’ordinanza di vendita emessa dal giudice stesso. L’avviso mette in risalto tutte le informazioni rilevanti sul bene pignorato, dunque i dati di natura giuridica (stato di occupazione, legittimità urbanistica ecc.), le condizioni economiche della vendita (prezzo base, importi cauzionali ecc.), i siti sui quali è consultabile tutta la documentazione ufficiale nonché le modalità di partecipazione all’asta (tempistiche, recapito del custode ecc.). Inoltre il professionista incaricato dell’avviso è a disposizione per qualsiasi informazione, a titolo gratuito.
A norma di legge deve essere garantita adeguata pubblicità all’avviso di vendita: anche se permane in vigore l’affissione nell’albo dell’ufficio giudiziario di riferimento per tre giorni consecutivi, oggi la via privilegiata è quella telematica. Gli avvisi devono obbligatoriamente comparire sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e vengono diffusi anche sui siti privati autorizzati dalla ordinanza di delega (come astegiudiziarie.it, entietribunali.it, venditegiudiziali.it, astalegale.net ecc.), almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte. In via facoltativa, l’ordinanza può anche contenere disposizioni per pubblicità su stampa cartacea.
A questo punto, individuato l’avviso di interesse, si può procedere alla richiesta di un appuntamento per la visita dell’immobile, durante la quale si verrà accompagnati dal custode giudiziario che è stato incaricato della gestione del bene. E, quando l’immobile risulti conforme alle aspettative, si procede alla propria registrazione per poter partecipare all’asta, con versamento di un deposito cauzionale che di norma è pari al 10% del prezzo offerto o della base d’asta con incanto (il deposito verrà restituito in caso di mancata aggiudicazione). I termini concernenti date e modalità sono indicati nell’ordinanza di vendita.
L’esito dell’asta viene reso pubblico sui siti in cui è comparso l’avviso, dietro comunicazione del professionista incaricato. Se l’asta va deserta, l’immobile viene riproposto dopo qualche mese, con diminuzione di prezzo.
Nel caso di successo, una volta che l’aggiudicatario avrà perfezionato il saldo del prezzo nei limiti temporali previsti e versato gli oneri fiscali (IVA o imposta di registro, con possibilità di agevolazione prima casa), il giudice procederà all’emissione del decreto di trasferimento, con la contestuale cancellazione del pignoramento e di eventuali ipoteche. Se l’immobile è illecitamente occupato sarà ordinata giudizialmente la sua liberazione, mentre se è legittimamente occupato l’aggiudicatario dovrà attendere la scadenza del contratto di locazione.
A causa delle insidie di cui è sovente disseminata questa operazione, al privato che si accosta per la prima volta a questo iter è consigliabile farsi affiancare da una delle agenzie legali/immobiliari specializzate nel settore, che offrono un servizio competente di consulenza in tutte le fasi della procedura, fino al perfezionamento dell’acquisto. Tale agenzie possono avere un recapito fisico (per esempio la rete diffusa sul territorio nazionale di Aste Re), altre operano online (per esempio Real Estate Discount). In ultimo si tenga presente che al di là del costo per la consulenza, di norma contenuto, all’agenzia spetta una percentuale di mediazione da concordare preventivamente, mentre sono azzerate le spese del notaio.
Giovanni Perani
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